2015/08/11

物件を購入しましたよ、まとめ編

こんにちは、大家の嫁です。

はい、今日も前回の続きですが、今回で終わりにします。

売買契約の後にも、いろいろやることがありまして


おかげさまで契約、お支払いはスムーズに終わり、あとは登記手続きが済むのを待ちつつ、

残った作業を少しずつですがこなしています。

登記識別情報(昔でいうところの権利証)は、契約とお支払いをしてから一週間ほどで届きました。


これで正式にこの土地と家屋は夫の所有となりますヽ(´ー`)ノ


あとは前のオーナー(不動産会社が売買の仲介と同時に管理もやっていました)より、新しいオーナーに代わったと通知を出し、

われわれもご挨拶に伺う予定です。

不動産会社の担当者さまとはメールと郵便で連絡を取り合っていますが、こちらも非常に楽です。

実は…北九州の不動産会社の方々とメールでやりとりしたことって、今までないのです。

電話かFAXのみ!なんでだろう?


それと、もうひとつ仕事があります。

家屋の火災保険を契約しなおすこと!

オーナーチェンジに伴い、火災保険を契約しなおさないといけません。

特にお付き合いのある保険代理店もいないので、

不動産会社さまが契約していた保険会社さんをご紹介いただきました。

保険会社さまより、その日のうちにお見積もりをFAXしていただいたのですが…



……思っていた以上に、保険料が高い(´Д⊂グスン



えっ、一棟でこのお値段?!と面食らいました。

なにせ、家が木造だから、コンクリート造に比べると、どうしても高くなってしまうのです。



しかも、ネットのニュースでたまたま見たのですが、今年10月より九州の火災保険料は一律値上げするとのこと、(代理店さんに聞きましたが、間違いなく値上げするそうです)


最低でも3割、最大5割の値上げだそうです!!


ここ数年、台風などの災害にあう確率が高まったからだと書いていましたが、

少なくとも「北九州には、今年、台風はいっこも来てないよーーー!!!!!」

と声を大にして言いたいところです。

保険料が値上げすることが確実、となれば、やはり1年契約よりもまとめて5年契約で契約してしまいたいところ。

でもね…そうしたら、まとまったお金が出て行ってしまうのよね~(; ´Д`)=3 フゥ

これで、しばし赤字確定です。

他の保険会社でもどうなのか、見積もりを取り寄せてみることにしました。


あとは管理を会社に委託するかどうか…これも悩みどころです。

自宅から物件まで高速利用でも1時間ほどかかるので、自主管理でいくか、管理会社に管理をお願いするか迷っています。

今月末には結論を出そうと思います。

今回感じたこと


今回購入した土地と家屋4棟、利回りは10%ほど。

とりわけ高利回りではありません。(これ以上下がると、不動産投資業としては、やっていけません)

私の個人的イメージでは、安くて良さそうな物件はそもそもネットに出回らないと思っていました。

(実際に「川上物件」なんて言葉があるくらいです…桃太郎的な響きを感じます)

ですが、今回あっさりネットで発見。

売主である不動産会社さんとは、2回ほどお話して、仮契約、お支払いでした。

最初に「詳しい資料を下さい」とお電話差し上げてからちょうど1ヶ月でお支払いまで完了。

なんというか、意外とあっけない…

もっとたくさんお話するものかと思っていたのですが、車を買うときよりもスピード決済だったと思います。

ぐずぐずしていると、ダメなんですね。

不動産投資は「迷うならやめろ」「自分が決断したことに自信を持つこと」が大事なんだな~と。

次回は融資付きで購入したいと思います。

さすがにもう、自己資金が、ない…


本当に長々と書きましたが、今回の記事で物件購入の話はいったんおしまいです。

お付き合いいただいた方々、ありがとうございました|ω・`)ノ
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引き続き大家ネタと自宅の片付けネタが混在したブログになるかと思いますが、

どうぞよろしくお願いいたします~

ではまた次回お会いしましょう!
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2015/08/10

物件の契約と準備いろいろ

こんにちは、大家の嫁です。

週末にご来店いただいたみなさま、ありがとうございます!

アクセス数を見て、びっくりしました☆Σ(・д・lllノノ 

今週ももう少し物件購入の話が続きます。よろしくお願いします。


仮契約そのものはスムースに終わり、翌日。

銀行さんが書類を持って来ました。

融資にあたって提出した書類を返してもらい、詳しい事情を聞かせてもらいました。

私、以前少しだけ地元のとあるクレジットカード会社の審査部門で働いたことがあるのですが、

カードを作るにあたって、お断りするときは、ご本人であっても理由をお教えできないことになっておりました。

ですが、今回は理由をきちんと説明してくださったのと、

融資担当者は今回断ったことを機に「このルール、変えましょう」と本店に提案したそうです。

いや、いいんだ…

うちみたいな弱小の自営業の顧客をひとり失ったからって、お宅にとっては、何らたいしたことないだろうからさー(ホンネ)

今回つくづく思ったのが、

「融資の審査というものは、非常にシステマチックにできていて、昔からの付き合いだとか私情は一切関係ない」

ということでした。

なら、融資担当者なんて、人置かなくたって、いいじゃんね?郵便とかで書類だけやりとりすりゃいいじゃん。

夫さんのひとことです。

そ、そうね…確かにね…。


家賃振込み口座の新設と司法書士の手配


手付金を払ったことで、購入はほぼ確定になりましたので、次に登記の変更をすべく、司法書士さんに連絡を取りました。

お付き合いのある司法書士さんがおられますので、早速電話。

私:「この度、夫が土地と家屋を買うことになりまして、登記手続きを先生にお願いしたいのですが~」

司法書士さん:「かしこまりました~、ありがとうございます!では早速、見積もりをFAXいたしますね♪」

それからすぐに送られてきたFAXを見て、嫁、驚愕!!


土地1筆と家屋4棟の登記、合計で



300,000円を超えていました(lll゚Д゚)ヒイィィィ!!



正直、銀行の融資断られるよりも、びっくりしました。

先生、ぼったくってるの?と思われそうですが、見積もりをよーく見ますと、

請求予定金額の中の、ほとんどが「登録免許税」か「印紙代」税金なのです。

先生の報酬は、ほんのわずかなのです。

(司法書士のお仕事もお医者さんの診療報酬と一緒で、何をしたらいくら、と報酬の金額は決められているとか)

しかし、嫁は容赦しません。

見積もりを見ながら電話して、削れるところを削らせてもらいました。

①住民票取得代行=銀行の融資の審査で返してもらったものをそのまま使えないか?
②登記事項証明書=自分で法務局に行って取ることができるので、自分で行ってもいいか?

この2点、合計で8,000円程度分をけずらせていただいて、再び見積書を出していただいたのですが、

30万を切ることできず…(惜しいところまでは値切れました)


同時に、家賃はお振込みになるので、福岡県内の方ほとんどが利用している地銀さんに、預金口座を新規開設しました。

合わせて、家賃引き落としの申込用紙をいただきまして、後日入居者様にご挨拶に伺うときに、

書類を渡して、記入していただけないかと。

(決して強制ではありませんよ)


お取引をやめたいのはやまやまですが…


融資を断られた銀行の口座、残しておこうと思います。

なぜかというと、「共済に入っているから」です。

現在、夫が医療保険と個人年金、

息子の学資保険(医療保険つき)をかけています。

これもすべて解約してしまうと、逆に新規で保険に入れてもらえない可能性があるのです。

以前、息子を個人賠償責任保険に入れようかと思ったのですが、どこの会社もすべて断られました。

その時、息子は中耳炎の治療で病院に通っていて、その旨正直に書いて申し込み書類を送ったら、まさかのお断り。

それ以来、少々の病気で病院にかかっていても、保険に新規加入することは難しいんだと思い、

保険契約をあきらめています。

息子が1歳を過ぎた頃に、入院して一度保険金の請求をしてお金を受け取ったので、なおさら新規で加入するのはハードルが高いと思います。

これから子どもを産むぞー!と考えておられる方、お子さんの医療保険は生まれたと同時にかけた方がいいですよ~

お値段お手ごろな県民共済でもいいですし、とにかく妊娠中にプランを考えておくことを強くおすすめします!!

うちは小麦アレルギーがあるのですが、アレルギーが分かる前に医療保険に入っていたので、助かったです。

アレルギーが分かったら、たぶん保険には入れてもらえなかったでしょう。


話は脱線しましたが、

共済に入っている口座は引き続き、従来の貸家の方のお家賃を預けたり、生活費のやりくりに使い、

新しく開設した地銀の口座は福岡物件の家賃と経費の支払いオンリーで使っていこうと思います。

銀行口座が多いから面倒だ、とひとつの口座で管理しようとすると、かえって収支がみえにくくなり、管理がしづらくなるので。

それに、共済に入っている口座はコンビニATMが使えるので、非常に重宝しています。

地銀はコンビニATMを利用すると、手数料がどの時間帯もかかるのです…(その代わり、支店や銀行ATMがあちこちにあります)

預金の預け入れや引き出しのしやすさも考えて、銀行口座2本立てでやっていこうと思います。


今日は長々とした文章になってしまいました(´・ω・`)

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嫁は保険に関しての知識は全くないのですが、今日のお話は実体験に基づくものです。

決して保険屋さんのまわしものではございませんよ~

ではまた明日お会いしましょう!

2015/08/08

融資の返答がきた!!

こんにちは、大家の嫁です。

今日も前回の続きです。過去記事は、右の「融資を受けるゾ」に載っていますので、そちらをお読みいただると、嬉しいです。

銀行さんに融資の申込書を提出し、結果待ち中だったのですが、

不動産会社には購入申込書を出して、仮契約の日程のお約束をしながらの結果待ちでした。

融資担当者も「支店長に確認したところ、融資大丈夫です」とおっしゃっていたので、お気楽~に構えつつ、

博多祇園山笠のフィナーレの日に、仮契約を結ぶべく、再び不動産会社のある福岡へ行く予定にしておりました。


お約束は13:00。


その際、手付金をお支払いするべく、銀行に立ち寄ってから福岡に行こうと、

10:30くらいには家を出ようと支度をしていました。

そんな中、夫の携帯に電話が…


夫:「はい、ええ、えっ…」


何だかただならぬ雰囲気。もしや、この電話の主は…(; ・`д・´)…ゴクリ


もしや銀行さんか?!と思い、夫の近くに行くと、電話で話をしながら、彼は私の方を向き、口パクでひとこと




「融資が、下りないって!」





融資が、下りない…( ゚Д゚)ハイ?



あれ?大丈夫って言ってなかったっけ???



電話を切った夫から説明してもらいました。

融資担当者の方より、

支店長の決裁を経て、本店へ審査の書類を回したところ、本店より否決の連絡がありました。

だそうで、意外な理由でした。

今回購入される物件は、当銀行の「担保可能エリア外」のため、融資をお受けすることができません。





担保、エリア、外?!


この銀行さん、数年前に他の金融機関と合併した際に、「不動産担保引き受け可能エリアは北九州市から福津市まで」という独自ルールを作ったらしく、

あいにく今回購入する土地は担保可能エリアから、若干外れていました(n‘∀‘)η ヤァーッホォー

このルール、本店に書類を回して明らかになったということは、支店長も把握していなかったということですね。


出かける30分前の審査否決のお電話でございました…!!


ならば、次の瞬間思い浮かんだのは

「お預けした書類、返していただきますわ!お覚悟決めなさい!!」

(最近プリキュアが楽しみで…って、嫁ったら何こんな場面で告白してんの?)



夫に「否決なら、提出した書類を返してー!」と伝えてもらい、翌日自宅に持って来ていただくお約束をさせていただきました。

と同時に、定期積金や普通預金の解約、ここの銀行に預けていた預金のほとんどを引き出す手続きをしないといけないので、

解約申込書を下さい、とお願いしました。

「もう預金も保険も全部解約するわ!

と夫さんはお怒りでしたが、それはやめてもらいました。

いろいろこちらにも、考えがあるのです。


時間に余裕持ってやれよー!とツッコミ受けそうな話ですが、実話でございます…



つい先日、読んだ不動産投資の本に

「信金さんは、建前上地域のための金融機関という建前があるので、まったく地域に縁のない人への融資を嫌がる傾向にある」

と書いてありました。

今回お世話になったのは信金さんではありませんが、

夫の祖父の代から数十年、ずっとお付き合いしていた金融機関であっても、

返済能力、取引実績など申し分ないと言われていても、

銀行側の都合で貸してくれないというケースもあるんだ。

(今回はレアケースだと思います)


地縁?そんなの、融資においては関係ないヨー(´・Д・)」


今回の対応についての正直な感想です。

次回に続きます!

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2015/08/07

融資を受けるゾ(その3)

こんにちは、大家の嫁です。

今日も前回の続きです。

なんとか証明書をすべてそろえ、銀行さんに提出できるところまでこぎつけた私たち。

お約束した日に取りに伺います、と銀行さんに言われたので、自宅に来ていただきました。


利息の話をしているはずが、いつの間にか共済掛金の話に…


提出書類を渡して、返済時の利息の話になりました。

決められた利率があり、(2.05%だそうです)

過去の取引実績に応じて、利率が下がるというシステムだそうです( ゚Å゚)ホゥ

取引実績の例として、

①家賃振込みの有無
②給与振込みの有無
③定期預金残高が一定金額以上
④共済の死亡保障が2000万円以上
⑤火災保険の契約の有無
⑥自動車保険の契約の有無

ざっとこんなところでした。

ひとつ当てはまるごとに、0.1%ずつ、利率は下がるんだとか。

ただ、貸家の方々からの家賃はいつも振込みではなく、ご近所なので毎月現金で受け取って、口座に入金していたので、

①は使えず、

②も対象にならず、

③もここの銀行さんで定期預金を組んでいないので、対象にならず、
(そんだけ定期預金組んでいるなら、お金なんて、最初から借りないってと思う金額でした…(~_~;)

⑤と⑥は対象になっているので、残りは

④の共済の契約内容を少し変更したら、さらに0.1%利率が下がります!だそうです。

今回、銀行とは呼んでいるのですが、「共済」つまり保険も扱っているところなのです。

この共済の契約内容を~のくだりで、保障プランの用紙を出して、

「大家な夫様は、過去5年間保険金の請求がありませんでしたので、契約内容を見直したら、わずかですが保険料が安くなります」


えっ…えーと…


返済利率の話をしているのではなかったのか?!


とは思ったのですが、一応話は最後まできいて、また後日判断しますということで、お話は終了しました。

融資担当者からは、今回はあくまでも融資の申し込みを出した段階でして、

3~4日以内には、正式なお返事ができるかと思います、とおっしゃっていました。


さて、銀行からの返答は、いかに…?

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もう少し、生々しい話が続きます。

次回あたりが今回のシリーズの「山」になりますので、もう少しお付き合いいただけると嬉しいです。
2015/08/06

融資を受けるゾ(その2)

こんにちは、大家の嫁です。

融資を受けるべく奔走した話、続きです。前日の記事もしくは、右に「融資を受けるゾ」というカテゴリを作っておりますので、

そちらをお読みいただいてからどうぞ。


融資、いけそうです。


銀行さんに資料を出した翌日、ちょうど銀行の支店そばを通る用事があったため、夫が支店まで出向いて返事を伺いました。

銀行さんいわく、「お預かりした資料を確認したところ、担保価値はある」とのことで(今回はこの土地を担保に融資を受けたいと話しました)

申し込みに必要な書類を用意していただけますか?とのこと。

私、その日は朝からひとり勉強会に出かけていたので、夫から電話で話を聞きました。




ちょっと、安心しましたε-(´∀`*)ホッ



夫が「用意しないといけない書類の一覧表」を持ち帰ってきたので、

経理担当の私、「融資に必要な書類一式を揃えるツアー」を企画しまして、夫と共に役所回りをしました。

用意しないといけない書類の一覧表が、どんな内容なのかいまひとつ理解できない夫さんに

「夫さんは経理について、どのくらい理解していると思う?」

と聞いてみたのですが、返って来た答えは




「え?俺?んー、95%素人


あ、そうですか……

何でも詳しいはずの彼も、会計の類はさっぱりらしいです。

お互いの得意分野をカバーして、はじめてうちの経営は成り立っています。

(不動産業と家事と子育てとを全てひとりでやってるぞいう方がおられたら、ものすごーく尊敬します…)

今回揃えないといけない書類は、以下の通りです。

①運転免許証、健康保険証のコピー
②印鑑登録証明書
③住民票
④納税証明書(その1とその2、過去3年分)
⑤確定申告書(過去3年分)



とプラスして、連帯保証人の

⑥上に書いた①~③の書類
⑦納税証明書または源泉徴収票(過去3年分)




そう、連帯保証人が当然いる訳です。




……




私しかおらんやん?!




人生におけるタブーのひとつ、「連帯保証人を引き受ける」

これを私は引き受けることにしました。

結婚するときに、ある程度は覚悟していたのですが、ついに来たか。



区役所、税務署に出向いて、書類を揃えました。

ただ、融資担当者がまだまだ若い方で経験が浅そう+初めて融資を受けようとするわれわれ

=スムーズに準備できない。

税務署に一度出向いて、夫の納税証明書を取って、帰ってからふと、

「そういや、納税証明書って私の分もいるんだっけ?」と思って担当さんに電話したら、

「あ、そうですねー、お願いします」というので、面倒ではありますが、翌日もう一度税務署へ。


税務署の窓口に申請書類を出したら、しばらくして係員さんより

税務署員:「お客様は青色専従者なんですよね?」

私:「ええ、月少しですが、夫が専従者給与を出しています」

税務署員:「納税(所得税のことですね)はされていないですよね?」

私:「ええ、月5万円なので、税金は納めていないです。でも、証明書がいると銀行さんから言われてきたんですけれど…」

税務署員:「証明書はお出しできますが、納税していないという証明にしかならないので、あってもあまり意味がないと思いますよ。源泉徴収票はお持ちですか?それで十分だと思います」


えっ…


結局証明書は取らずに、再び電話で担当さんに確認しました。

「税務署でそういわれたのでしたら、源泉徴収票をご用意お願いします~」

えーーー、それ分かってたら、わざわざもう一度税務署になんて、行かなかったぞーーーεε=ヽ( `Д´)ノ ウワァァァン

経験値の低いもの同士だと、行動にムダが生じやすいです(´Д⊂グスン


またまた続きます!
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税務署で納税証明書を取ったら、一通400円。

納税証明書のその1とその2、過去3年分となると、6通扱いになって、2400円(lll゚Д゚)ヒイィィィ!!

証明書取るだけで、出費がかさむんですねっ!

2000~3000円ずつお金がなくなるので、地味にダメージ受けました。

ですので、証明書を取るのを引き止めて下さった税務署の方の対応に感激しました。

ぜ、税務署で、お、お、お「お客様」と呼ばれるなんて……‼︎

(お役所補正が若干かかっています)

ではまた次回、「融資を受けるゾ(その3)」でお会いしましょう~
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